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Beratung statt reiner Abverkauf

IMMOBILIEN

GLOSSE 
Beratung statt reiner Abverkauf

Oliver Moll
Oliver Moll
Hohe Erwartungen und Enttäuschungen liegen oft nah beieinander – auch bei Immobilien. Der Großteil der Hausbesitzer in Deutschland sind Laien, die wenig bis gar keine Erfahrung mit dem Verkauf von Objekten haben. Soll eine Immobilie veräußert werden, verlassen sie sich deshalb meist auf einen Makler, der ihnen in dieser Ausnahmesituation mit Rat und Tat zur Seite stehen soll. Das Problem: Viele Eigentümer sind sich gar nicht bewusst, dass sie eigentlich keinen Makler brauchen, sondern einen Dienstleister, der sie bei allen Fragen und Unsicherheiten rund um den Verkauf unterstützt. Denn die einzige Leistung, für die ein Makler laut Gesetz bezahlt wird, ist die Vermittlung. Die oft erwarteten Zusatzleistungen gehören nicht zu seinen offiziellen Aufgaben.

Deshalb setzt sich langsam, aber sicher bei privaten Verkäufen ein Alternativ-Modell durch, das im professionellen Immobiliengeschäft bereits gang und gäbe ist: Anstelle eines Maklers wird ein Berater auf Honorarbasis engagiert, der den gesamten Verkaufsprozess strukturiert. Er unterstützt beispielsweise bei der Preisfindung, bereitet Verkaufs- und Werbeunterlagen vor, führt Objektbesichtigungen durch, gibt Hilfestellung bei der Bewertung von Geboten und prüft Notarverträge. Im Vergleich zu einem Makler, der aufgrund seiner Arbeit auf Provisionsbasis an einem möglichst zügigen Verkauf des Objektes interessiert ist, kann der Berater sich dabei deutlich mehr Zeit für seine Arbeit nehmen. Das senkt auch das Risiko von unangenehmen Überraschungen. Ein Klassiker, der leider immer wieder vorkommt: Beim Notarbesuch wird schon zur Unterschrift des Kaufvertrages angesetzt und plötzlich stellt man fest, dass es noch ein Wegerecht gibt, das bisher völlig vernachlässigt wurde. Eine ärgerliche, aber eigentlich leicht vermeidbare Situation.

Der Berater als einseitiger Interessenvertreter auf Honorarbasis wird aufgrund seines breiten Angebots das Zukunftsmodell der Branche sein. Und da in diesem System auch Käufer professionelle Berater an ihrer Seite haben, die direkt mit dem Berater auf Verkäuferseite verhandeln, wird es zu einer erheblichen Professionalisierung des Berufsstandes kommen – für mehr Leistung und weniger Enttäuschungen.

Oliver Moll, Moll & Moll Zinshaus

BUND DER STEUERZAHLER
„Grundsteuer darf nicht teurer werden!“

Nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts fordert der Bund der Steuerzahler (BdSt), dass sich Bund und Länder nun schnell auf ein neues Berechnungsmodell für die Grundsteuer einigen.

„Für Mieter und Eigentümer darf es nicht teurer werden“, betont der stellvertretende BdSt-Präsident Zenon Bilaniuk. „Die Politik verlangt von Bauherren und Wohnungswirtschaft, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dann muss sie auch dafür sorgen, dass die Wohnnebenkosten nicht steigen. Steuern und Abgaben dürfen nicht zur zweiten Miete oder doppelten Belastung werden!“

Anlass für die Reform ist das am 10. April verkündete Urteil des Bundesverfassungsgerichts zum Bewertungsrecht. Das Gericht hält die Wertmaßstäbe, die seit dem Jahr 1964 für die alten bzw. seit 1935 für die neuen Bundesländer gelten, für verfassungswidrig. Jetzt muss der Gesetzgeber eine Neuregelung bis Ende 2019 schaffen, die spätestens 2024 greift. Bis dahin dürfen die geltenden Regeln weiter angewendet werden. Der Bundesfinanzhof hatte schon 2014 Zweifel am geltenden System angemeldet.

EXPERTENMEINUNG
Beim Altbaukauf an Nachrüstpflichten denken!

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus im Bestand kauft, in dem der Verkäufer am 1. Februar 2002 noch selbst gewohnt hat, der muss innerhalb der ersten zwei Jahre nach der Übernahme die sogenannten Nachrüstpflichten erledigen. Daran erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Die Nachrüstpflichten sind in der Energieeinsparverordnung (EnEV) beschrieben. Demnach müssen die neuen Hauseigentümer spätestens zwei Jahre nach Eigentumserwerb, also der Eintragung ins Grundbuch, alle zugänglichen Warmwasserleitungen und die dazugehörigen Armaturen in ungeheizten Räumen dämmen. Außerdem müssen sie die jeweils obersten Geschossdecken dämmen.

Damit meint der Gesetzgeber die Decke, die beheizten von unbeheiztem Raum trennt. Normalerweise sind das die Decken zwischen dem bewohnten Obergeschoss und dem nicht ausgebauten Dachboden. Stattdessen kann auch das Dach selbst gedämmt sein.

KOLUMNE
Neubau schon wieder auf dem Rückmarsch?

Conrad Meissler
Conrad Meissler
Seit Langem schon diskutieren wir über die Rückschlaggefahren am Immobilienmarkt. Nicht ewig kann es mit der Verteuerung von Wohnimmobilien so weitergehen wie bisher, ist unsere Meinung, die wir auf die Erfahrungen aus der Vergangenheit stützten. Doch immer wieder zeigt die tatsächliche Marktentwicklung, dass unsere Skepsis grundlos war. Nun zirkuliert eine neuerliche Analyse, dieses Mal von dem sehr angesehenen Marktforschungsinstitut Bulwien Gesa. Danach kommen zum ersten Mal seit der Finanzkrise im Jahr 2008/2009 alle zwischen 2015 und 2022 fertiggestellten, im Bau befindlichen und geplanten Projekte in den sieben deutschen Großstädten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart auf weniger Projektvolumen als im Jahr zuvor. Der Rückgang sei mit 0,3 Prozent auf 26,9 Mio. Quadratmeter Fläche bzw. rund 200 Mrd. Euro Volumen zwar marginal, Doch das Institut nimmt diesen Rückgang als ein Signal dafür, dass das Bauen in den Städten einfach zu teuer geworden sei. Die Warnung gipfelt in der Aussage, dass es der Immobilienwirtschaft gar nicht gut gehe.

In der Tat sind die Gestehungskosten für Wohnimmobilien in Hamburg in den letzten zehn Jahren deutlich gestiegen. Je Quadratmeter Wohnfläche betragen die Baukosten je nach Ausstattung zwischen 3.000 und 4.000 Euro/qm. Das sind etwa 60 bis 80 Prozent mehr als noch vor zehn Jahren. Parallel dazu haben sich die Ankaufkosten für Grundstücke oder Immobilien etwa verdoppelt. Im Ergebnis müssen Immobilien mittlerweile für mindestens 6.000 Euro/qm, in den sehr guten Lagen für mindestens 8.000 Euro/qm verkauft werden. Die Gewinnmargen für die Bauträger und Immobilienentwickler haben sich dadurch nicht erhöht; im Gegenteil: sie geraten immer mehr unter Druck. Viele zögern deshalb mit ihren Bauvorhaben und warten die weitere Entwicklung der Immobilienpreise ab und haben dabei die Hoffnung, dass diese deutlich weiter anziehen.

Doch diese spekulative Hoffnung ist nur begründet, wenn die Zinsen niedrig bleiben, was angesichts der Zinswende in den USA sehr ungewiss ist. Wie stark die Zinsen sich auswirken zeigt der Umstand, dass Immobilien in den 90er Jahren, als die Zinsen bei bis zu 10 Prozent im Jahr lagen, ziemlich genau doppelt so teuer wie heute waren.

Conrad Meissler, Meissler & Co

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