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2. Februar 2017
Magazin

Wenn das Jobcenter die Miete nicht zahlt

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LANGSAME BEHÖRDEN
Wenn das Jobcenter die Miete nicht zahlt

Oliver Moll
Oliver Moll
Empfänger von Hartz IV gelten bei vielen Vermietern als „sichere Bank“, besonders, wenn die Miete direkt vom Jobcenter gezahlt wird. Allerdings nehmen es die Behörden mit den Tugenden Pünktlichkeit und Zuverlässigkeit hin und wieder nicht allzu genau: Die Miete wird unpünktlich oder nur unregelmäßig überwiesen, die Beträge sind nicht korrekt und Mietrückstände entstehen. Vermieter gehen in solch einer Situation meist davon aus, das Mietverhältnis beenden zu können, sobald die Voraussetzungen für eine Kündigung nach dem BGB erfüllt sind. Also, wenn an zwei aufeinanderfolgenden Monaten mehr als eine Monatsmiete ausbleibt oder sich ein Mietrückstand von mindestens zwei Monatsmieten aufgebaut hat.

Ist das Amt involviert, ist es allerdings nicht ganz so einfach: Fälle dieser Art enden oft in einem handfesten Rechtsstreit. Bisher haben Gerichte oft zugunsten der Mieter entschieden und Kündigungen für unwirksam erklärt. Die häufigsten Begründungen: Die Fehler des Amtes können nicht dem Mieter zugerechnet werden und das Jobcenter sei nicht Erfüllungsgehilfe des Leistungsempfängers.

Mit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 29. Juni 2016 wurden die Karten aber neu gemischt: Der BGH hob ein Urteil des Landgerichts Hamburg auf, das die Kündigung eines Vermieters wegen unpünktlicher und unvollständiger Mietzahlungen seitens des Jobcenters für unwirksam erklärt hatte. Zwar bestätigte der BGH, dass die Behörde nicht der Erfüllungsgehilfe des Hartz-IV-Empfängers sei, trotzdem könne der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn die unpünktlichen Zahlungen schwerwiegende negative Auswirkungen auf ihn haben. Dies könne beispielsweise der Fall bei zahlreichen Verspätungen und hohen Beträgen sein oder, wenn der Vermieter auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist. Das Landgericht Hamburg müsse laut BGH nun prüfen, ob das Mietverhältnis für den Vermieter unzumutbar geworden sei.

Diese uneinheitliche Rechtsprechung zeigt: Nichts Genaues weiß man nicht. Bei unregelmäßigen Zahlungen vom Jobcenter hängt es vom jeweiligen Einzelfall ab, ob das Vertragsverhältnis mit dem Leistungsempfänger beendet werden kann. Und eine Verbesserung der Situation für Vermieter ist nicht in Sicht. Im Gegenteil: Aufgrund der „gefühlten“ Ungerechtigkeit gegenüber den nicht zahlenden „Amts-Mietern“ wird derzeit im Kabinett genau dieser Punkt diskutiert. Sollte die von Bundesjustizminister Maas vorgeschlagene zweite Mietrechtsnovelle in ihrer aktuellen Form durchkommen, genießen Mieter, die so „unverschuldet“ in einen Rückstand geraten, quasi Kündigungsschutz.

Oliver Moll, Moll & Moll Zinshaus GmbH

MARKTDATEN
Baufinanzierungszinsen: hoch und runter im Bereich von 0,3 Prozentpunkten

Die Baufinanzierungszinsen bewegen sich im letzten Quartal 2016 in einer Spannweite von 0,3 Prozentpunkten. Nach ihrem historischen Tiefstand Anfang Oktober 2016 steigen sie bis Mitte Dezember um 0,3 Prozentpunkte auf einen Wert knapp über 1,0 Prozent, um kurz danach wieder leicht abzufallen. Das Zinsniveau ist jedoch weiterhin niedrig, liegt sogar etwas unter dem Januarwert von 2016 und ermöglicht somit weiterhin ein attraktives Umfeld für Baufinanzierungen. „Gerade Kunden, die ihre Anschlussfinanzierung planen, finden 2017 sehr attraktive Konditionen vor“, sagt Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein & Co. AG. „Wir beobachten gerade in diesem Segment einen Anstieg der Immobilienfinanzierungen“, so Neumann weiter.

HAMBURGER RUNDE
119. Stiftungsfest des Vereins Hamburger Hausmakler von 1897 e.V.

Vorsitzender Ulrich Strokarck (rechts). FOTO: MICHAEL RAUHE
Vorsitzender Ulrich Strokarck (rechts). 

FOTO: MICHAEL RAUHE
Mitte Januar feierte der Verein Hamburger Hausmakler mit 130 Teilnehmern sein jährliches Stiftungsfest. Die „Hamburger Runde“ aus namhaften Vertretern der Maklerschaft, Politik, Wirtschaft und Wissenschaft traf sich zum 119. Mal im festlichen Rahmen des HafenKlubs, um sich über aktuelle Perspektiven der Immobilienwirtschaft auszutauschen. Grund genug für einen optimistischen Start ins Jahr ist gegeben, denn der Hamburger Immobilienmarkt habe sich erneut erfreulich entwickelt, wie der Vereinsvorsitzende Ulrich Strokarck in seiner Eröffnungsrede ausführte: So sei die Leerstandsquote bei Büroimmobilien im vergangenen Jahr weiter gesunken. Und auch bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen sei angesichts guter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen und einer positiven Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt mit einer weiterhin hohen Nachfrage zu rechnen.

KOLUMNE
Harte Fakten

Conrad Meissler
Conrad Meissler
Die Entwicklung des Hamburger Wohnimmobilienmarktes kennt entgegen vieler abwägender Stimmen nur eine Richtung: aufwärts. Es werden mehr Wohnungen gebaut, aber noch sehr viel mehr nachgefragt. Die Zinsen sind noch immer extrem niedrig – Baugeld weiterhin sehr, sehr günstig. Die Nachfrage ist ungebrochen, sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern. Die Entwicklung wird in diesen Tagen von verschiedenen Seiten mit harten Fakten unterstrichen. Das zurückliegende Jahr 2016 zeigte demnach den höchsten Mietpreisanstieg seit Anfang des neuen Jahrtausends. In den acht größten deutschen Städten stiegen die Mieten um knapp acht Prozent, obwohl bereits in den Vorjahren kräftige Verteuerungen zu registrieren waren und das Jahr 2016 das Jahr war, in dem die Politik mit neuen rechtlichen Instrumenten massiv in die Preisbildung versucht hat einzugreifen. Die Mietpreisbremse – ja, so hieß das Instrument – sollte die erheblichen Preisspitzen gerade in den Metropolen des Landes eindämmen. Im Nachhinein entpuppt sich diese Bremse jedoch als das Gegenteil, nämlich als ein Katalysator. Denn diese „Bremse“ hat viele Vermieter überhaupt erst veranlasst, ihre Möglichkeiten innerhalb der Bremse auszunutzen, die Verteuerungen von bis zu zehn Prozent über dem Mietpreisspiegel zulässt.

Die Knappheit des Angebots, und das trotz aller Bemühungen um eine Verstärkung des Wohnungsneubaus, hat die Preise für Wohnraum noch stärker steigen lassen, nämlich um etwa zehn Prozent im Durchschnitt und um sechs Prozent allein in Hamburg. Damit galoppieren die Kaufpreise nicht mehr stärker als die Mieten, was die Befürchtungen um Überhitzung und Blasenbildung am Wohnimmobilienmarkt wieder deutlich lindert. Die Entwicklung wird anhalten und sich vor allem in den bevorzugten Wohnlagen noch verschärfen.

Conrad Meissler, Meissler & Co.

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