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The same procedure as every year?

IMMOBILIEN

KOLUMNE
The same procedure as every year? 

Conrad Meissler
Conrad Meissler
Seit dem Jahr 2006 ziehen die Wohnimmobilienpreise in Hamburg insbesondere in den sehr guten Lagen rund um die Alster am Hafenrand und in den Elbvororten an. Jedes Jahr stellen wir uns die gleiche Frage: Wie geht es weiter, nachdem jeweils im Vorjahr die Preise um drei, vier, fünf oder sechs Prozent gestiegen sind? Die Antwort nach einem halben Jahr 2017 ist: The same procedure as every year! Gerade erst bestätigt die Bausparkasse LBS ihre Prognose bis Ende 2017, wonach die Wohnimmobilienpreise in Hamburg zwischen drei bis fünf Prozent steigen sollen. Auch wir meinen: Der Trend ist ungebrochen, die Preise steigen auch 2017 weiter.

Die Gründe für den neuerlichen Preisanstieg sind die gleichen, die auch schon in den Vorjahren die Marktentwicklung bestimmt hatten. Die Menschen wohnen immer mehr allein in Ein-Personenhaushalten, was pro Kopf ungleich mehr Wohnfläche verbraucht. Hamburg und andere deutsche Ballungsräume wachsen weiter und nehmen dazu noch in früher nicht geglaubten Zahlen Flüchtlinge auf. Die angebotenen Wohnungen und Häuser werden immer teurer angeboten werden können, weil sich die Interessenten die Finanzierung leisten können; unverändert sind die Zinsen niedrig und das inzwischen seit zehn Jahren anhaltende robuste Wachstum der deutschen Wirtschaft sorgt für kontinuierlich steigende Einkommen.

Schließlich erweist sich mehr und mehr, dass das ehrgeizige Ziel des Hamburger Senats, dass jährlich 10.000 neue Wohnungen in Hamburg gebaut werden, kein Selbstgänger ist. Eine zwischenzeitliche Delle in 2015, als nur rund 8.500 Wohnungen fertiggestellt wurden, kann derzeit nur durch den Bau der Großprojekte in Altona („Mitte Altona“) und in der Hafencity („Baakenhafen“) übertroffen werden. Danach allerdings nehmen die Großprojekte ab und es wird sich mehr und mehr die Frage stellen, wo in Hamburg noch in erheblichem Ausmaß neuer Wohnraum entstehen kann. Wir gehen auf lange Sicht davon aus, dass wir auch in den kommenden Jahren immer wieder von „The same procedure as every year“ sprechen können.

Conrad Meissler, Meissler & Co.

RECHT
Rückabwicklung eines Kaufvertrags 

Ein Grundstückskaufvertrag kann rückabgewickelt werden, wenn das Haus zwei Jahre älter ist, als im notariellen Vertrag angegeben wurde. Darauf macht die Wüstenrot Bausparkasse, eine Tochter des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische (W&W), aufmerksam.

Wüstenrot verweist auf ein entsprechendes Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 2.3.2017 (Az.: 22 U 82/16). Eine Revision wurde nicht zugelassen; das Urteil ist damit rechtskräftig.

Im entschiedenen Fall hatten die Kläger die Rückabwicklung des Kaufvertrags im Wege des Schadenersatzes verlangt und vom Gericht Recht bekommen. Das verkaufte Grundstück habe einen Sachmangel, weil das Haus nicht erst 1997 errichtet wurde, wie im Vertrag festgehalten, sondern bereits im ersten Quartal des Jahres 1995. Nach Ansicht des Gerichts wird die Kaufsache durch das falsch angegebene Baujahr erheblich beeinträchtigt. 

KOLUMNE
3D-Gimmicks ersetzen nicht die reale Besichtigung

Wer ein Haus oder eine Wohnung sucht, der kennt das Problem: Wochenende für Wochenende, Abend für Abend Besichtigungen in immer neuen Objekten. Das ist Stress pur. Virtuelle Rundgänge sollen diese Anstrengung nun lindern. Basierend auf 360-Grad-Fotos präsentieren Makler zu – nehmend die Miet- und Kaufobjekte in entspannter Atmosphäre. Das klingt gut, hat aber seine Tücken. Der Verband Privater Bauherren (VPB) hält die virtuelle Besichtigung für nicht ausreichend, um eine Entscheidung für oder gegen ein Objekt zu treffen. Sie liefert allenfalls einen ersten Eindruck vom Innern der Wohnung. Mindestens ebenso wichtig wie das Innere sind aber das Umfeld der Immobilie und das Gemeinschaftseigentum, das zur Eigentumswohnung gehört.

Erst wer die Umgebung kennt, weiß, auf was er sich einlässt. Jede Immobilie hat eine Nachbarschaft, sie hat Geräusche und Gerüche. Virtuelle Führungen blenden das aus. Sie sind allenfalls ein Einstieg in den Immobilienkauf. Wenn’s ernst wird, sind zwei bis drei reale Führungen nötig, eine davon mit dem unabhängigen Bausachverständigen, der die Immobilie auf Mängel hin prüft.

Der Verband Privater Bauherren e. V. (VPB) ist der älteste Verbraucherschutzverband im Bereich des privaten Bauens. Im bundesweiten Netzwerk beraten unabhängige Experten Bauherren und Immobilienkäufer in allen Fragen des Bauens, Kaufens und Sanierens. Dabei vertritt der VPB die Interessen der privaten Bauherren gegenüber Politik, Wirtschaft, Verwaltung und Industrie.  

TIPP
Energieausweis jetzt erneuern 

Seit 2007 ist er für Hauseigentümer gesetzliche Pflicht und wichtige Voraussetzung bei Neuvermietung oder Verkauf – der Energieausweis. Schon in der Immobilienanzeige müssen seit 2014 Werte aus dem Dokument angegeben werden, bei der anschließenden Besichtigung müssen Eigentümer immer einen gültigen Energieausweis vorlegen und diesen spätestens bei Abschluss eines Mietbeziehungsweise Kaufvertrags in Kopie übergeben können.

Ein neues Gesetzesvorhaben (Gebäudeenergiegesetz (GEG)) wird zukünftig die Auflagen für die Ausstellung des Dokuments voraussichtlich deutlich erhöhen. Denn der Entwurf sieht vor, dass eine Vor-Ort-Begehung der Immobilie oder alternativ eine Beurteilung anhand von detaillierten Gebäudefotos zur Pflicht wird. Nach aktuellem Stand wird dieses Gesetzesvorhaben mit großer Wahrscheinlichkeit nach der Bundestagswahl wieder aufgegriffen. Dies würde zukünftig zu deutlich mehr Aufwand für Eigentümer und Energieausweisaussteller und in der Folge zu höheren Kosten für die Eigentümer führen. Daher lohnt es sich insbesondere bei verbrauchsorientierten Energieausweisen den Ausweis bereits jetzt neu ausstellen zu lassen, bevor das Gesetz greift – auch, wenn die Laufzeit des Ausweises noch nicht völlig beendet ist. Die neu ausgestellten Energieausweise haben eine Gültigkeit von zehn Jahren ab Ausstellungsdatum.

Für die meisten Hauseigentümer steht ohnehin die Erneuerung ihres Energieausweises an, da deren Gültigkeit nach zehn Jahren abläuft und ein großer Teil der Ausweise nach Inkrafttreten der EnEV 2007 in den Jahren 2007 und 2008 erstellt wurde. Ein gültiger Energieausweis ist durch die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) bei Neuvermietung oder Verkauf zwingend vorgeschrieben. Ein Verstoß dagegen kann mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet werden.

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