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Prozentrechnung hilft nicht immer

IMMOBILIEN

KOLUMNE
Prozentrechnung hilft nicht immer

Conrad Meissler
Conrad Meissler
Prozentrechnung erscheint auf den ersten Blick als eine logische mathematische Relation, mit der man Veränderungen klar und einfach bemessen kann. Bei den Immobilien zumal werden gern prozentuale Veränderungen gemeldet, um zu verdeutlichen, wie sehr sich Wohnraum einmal mehr verteuert hat. Unlängst schrieb das Wirtschaftsmagazin „Capital“ über den Hamburger Wohnimmobilienmarkt und bewertete die Stadtteile nach den Aussichten für Käufer. So hätten Käufer von Wohnimmobilien, die sich heute engagieren, danach beste Wertsteigerungschancen in Wandsbek und Bergedorf, gefolgt von Wilhelmsburg und Bramfeld. Eher mau sieht es nach der Einschätzung für Harvestehude oder Eppendorf und andere sehr gute Wohnlagen der Hansestadt aus, insbesondere die Elbvororte. Hintergrund ist, dass sich die früher eher schwachen Wohnlagen erheblich verbessern und angesichts der starken Nachfrage nach Wohnraum in Hamburg und wegen der auch dort vielen Neubauten sehr gut entwickeln. Die prozentualen Zuwächse bei den Immobilienpreisen in den einst schwächeren Lagen erscheinen sehr hoch. Besinnt man sich aber auf die vollen Preise, so klingt ein prozentualer Anstieg von zehn Prozent bei Preisen in Wandsbek oder Bergedorf zwischen 2.500 und 4.000 Euro/qm zwar hoch, führt aber „nur“ zu Preisen von 2.750 oder 4.400/qm. Ganz anders dagegen in Harvestehude oder entlang der Elbchaussee, wo Wohnraum zwischen 7.000 und 18.000 Euro/qm kostet. Es reicht dort ein prozentualer Anstieg von nur drei Prozent, um den effektiven Preisanstieg in den schwächeren Lagen zu übersteigen. Auf den ersten Blick erscheinen derzeit Wandsbek oder Bergedorf und andere einst weniger beachtete Lagen zwar als die womöglich dynamischeren Standorte, denn dort könnten die Preise von dem noch immer vergleichsweise niedrigen Niveau rasch anziehen, tatsächlich aber findet kräftige Wertsteigerung in den schon früher und auch heute besten Lagen der Hansestadt statt. Dies dürfte sich auch künftig nicht ändern, sodass es beim alten Grundsatz bleibt, dass letztlich nur die Lage zählt.

Conrad Meissler, Meissler & Co.

BANKEN

Neue Digitalangebote für HVB-Privatkunden

Der neue Online-Auftritt
Der neue Online-Auftritt
Privatkunden der HypoVereinsbank profitieren ab sofort von weiteren innovativen digitalen Services. Eine neue Service-Partnerschaft mit dem Berliner Unternehmen „MoneyMap“ ermöglicht es Kunden, bei ihren Haushaltskosten zu sparen – dank einer Analyse der laufenden Verträge auf dem Konto und einem automatischen Wechselservice, zum Beispiel bei Strom- und Gasverträgen. Außerdem baut die Bank das Angebot für Kunden und Interessenten in der Baufinanzierung weiter aus. Das neue digitale Angebot „HVB Home“ deckt alle Phasen zum Thema private Immobilie mit einem einzigen Portal ab: die Immobiliensuche nach dem Wunschobjekt aus dem großen Angebot von „ImmobilienScout24“ und „PlanetHome“, die Angebotserstellung und Beratung zur Finanzierung und ein späterer Verkauf.

www.hvb.de

TIPP

Vor dem Kauf Sanierungskosten klären

Die Immobilienpreise steigen und steigen. Selbst einfache, unrenovierte Ein- und Zweifamilienhäuser erzielen in den „Speckgürteln“ der Ballungsgebiete inzwischen Höchstpreise. Sogar frühe Fertighäuser finden innerhalb von Tagen Liebhaber. Viele Käufer sind sich aber nicht darüber im Klaren, was auf sie zukommt, beobachtet der Verband Privater Bauherren (VPB). Die Häuser genügen oft nicht mehr heutigen Ansprüchen. Anbauen oder aufstocken ist aber nur möglich, wenn Statik und Bebauungsplan das erlauben. Der VPB rät dazu, das Objekt vor dem Kauf mit einem unabhängigen Sachverständigen zu besichtigen. Der Experte kann schnell abschätzen, welche Arbeiten und Kosten auf die Käufer nach der Übernahme zukommen. Bei einer umfassenden Sanierung kommen oft sechsstellige Summen zusammen, die die Käufer über den Kaufpreis hinaus berappen müssen, um aus der Immobilie ein modernes Heim zu machen.

www.vpb.de

KOLUMNE
Die Tage des Verkäufermarktes sind gezählt

Oliver Moll
Oliver Moll
Schlechte Nachrichten für Hamburger Vermieter: Laut einer aktuellen empirica-Analyse stagnieren die Mieten in der Hansestadt. Für Zinshausbesitzer ein guter Grund, ernsthaft über einen Verkauf nachzudenken, denn es ist unwahrscheinlich, dass sich der Aufwärtstrend irgendwann fortsetzen wird. Im Gegenteil: Die Mietpreisbremse hat das Steigerungspotenzial bereits stark gedeckelt und nach der Bundestagswahl im September sind weitere regulierende Maßnahmen zu befürchten, die sich negativ auf Rendite und Wert von Immobilienanlagen auswirken werden.

Und man kann es nicht oft genug sagen: Auch, wenn sich viele private Vermieter nicht an die Bremse halten und statistische Umfragen aus politischen Gründen suggerieren, dass diese nicht wirkt – Glauben Sie es nicht! Sie wirkt und wird im Zweifel durch Gerichte und Politik noch fester angezogen werden.

Besonders von links-grüner Seite kommen im Wahlkampf immer wieder Formulierungen, die jeden Zinshausbesitzer aufhorchen lassen sollten. Die Rufe nach einer „richtigen“ Mietpreisbremse, einem erweiterten Mietspiegel und mehr energetischer Sanierung bei gleichzeitiger Abschaffung der Modernisierungsumlage sind nur einige Beispiele.

Hinzu kommt, dass die Immobilie als Kapitalanlage an Bedeutung verliert. Bei einer aktuellen TNS-Umfrage gaben nur 26 Prozent der Befragten an, ihr Erspartes in Immobilien zu investieren. 2016 lag die Quote noch bei 30 Prozent. Grund dafür dürfte das historisch hohe Preisniveau sein. Beispielsweise sind Zinshäuser, die zum 30-Fachen verkauft werden, kein Einzelfall mehr. Bei solchen Faktoren werden Anleger gründlich überlegen, ob ein Kauf überhaupt noch sinnvoll ist und für viele sind diese Preisdimensionen finanziell schlicht nicht mehr realisierbar. Sprich: Die Nachfrage und damit auch die Preise von Zinshäusern werden in absehbarer Zeit zu sinken beginnen und das Zeitfenster für einen bestmöglichen Verkauf schließt sich. Für Eigentümer kann es sich lohnen, zukünftige Risiken und Chancen sowie die Möglichkeiten einer Veräußerung mit einem spezialisierten Berater durchzusprechen – und zwar lieber heute als morgen.

Oliver Moll, Moll & Moll Zinshaus

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