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Mietstreitigkeiten vor Gericht? Durchhalten!

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KOLUMNE
Mietstreitigkeiten vor Gericht? Durchhalten!

Oliver Moll
Oliver Moll
Dieses Vermieten kann manchmal ein echter Stresstest sein – besonders bei ernsten Konflikten mit den Mietern. Vor allem Streitigkeiten um geplante Mieterhöhungen oder vermeintlich berechtigte Mietminderungen enden nicht selten vor den Amts- und Landesgerichten, die häufig zugunsten der Mieter entscheiden. Vermieter sollten sich dadurch aber nicht entmutigen lassen. Die Erfahrung zeigt, dass es sich durchaus lohnen kann, bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) zu gehen, denn dieser bewertet Mietstreitigkeiten oftmals anders als die Vorinstanzen.

2014 beispielsweise hat der BGH eine Grundsatzentscheidung zu der Frage getroffen, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einer Wohnung wegen sogenannter Umweltmängel – in diesem Fall Lärmbelästigung von einem Nachbargrundstück – die Miete mindern darf. Im Gegensatz zu den Vorinstanzen befanden die Karlsruher Richter, dass Vermieter in der Regel nur für das Objekt selbst, nicht jedoch für dessen Umfeld verantwortlich seien. Mietminderungen bei Umwelt- oder Umfeldmängeln sind deshalb nur in eng begrenzten Fällen berechtigt. Man kann vom Vermieter lediglich dann eine Minderung verlangen, wenn dieser seinerseits gegenüber dem störenden Nachbarn Ansprüche hat. Ein Etappensieg besonders für Hamburger Vermieter, denn hier haben Landgericht und Oberlandesgericht über Jahre anders entschieden.

Ein noch aktuelleres Beispiel: Eine Mieterin bezweifelte die an – gegebene Fläche ihrer Wohnung und stimmte deshalb einer Mieterhöhung nicht zu. Daraufhin klagte die Vermieterin, doch die Instanzgerichte wiesen die Klage ab. Der BGH hob diese Entscheidung dann allerdings auf. Die Begründung: Stimmt ein Mieter der Mieterhöhung wegen Zweifeln an der Wohnungsgröße nicht zu, muss er konkret erklären, worauf sich dieser Zweifel stützt. Ein simples Bestreiten ist nicht ausreichend. Diese Entscheidung markiert eine Trendwende in der Rechtsprechung, denn in der Vergangenheit sahen die Vorinstanzen immer die Vermieter in der Pflicht, die tatsächliche Wohnfläche zu ermitteln, sobald ein Mieter die Wohnungsgröße angezweifelt hatte. Der steinige Weg durch die Instanzen zahlt sich für Eigentümer also aus. Natürlich sollte vorher ein juristischer Berater grünes Licht geben, aber wenn die Chancen gut stehen, gilt das Motto: Zähne zusammenbeißen und durch.

Oliver Moll, Moll & Moll Zinshaus

BAUEN
Wertminderung bei zu hellhörigen Schlafzimmern 

Sind in einer neu errichteten Wohnanlage Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum vorhanden, können die betroffenen Eigentümer vom Bauträger einen Ausgleich für die Wertminderung verlangen. Die Wüstenrot Bausparkasse, ein Unternehmen des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische, weist auf ein entsprechendes Urteil des Oberlandesgerichts München (9 U 4327/15) hin.

Normalerweise können nicht einzelne Wohnungseigentümer den Bauträger verklagen, die Mängel zu beseitigen. Vielmehr müssen die Eigentümer koordiniert vorgehen und dies in einer Eigentümerversammlung beschließen. Ist jedoch eine Beseitigung der Mängel nicht möglich, können die davon betroffenen Eigentümer vom Bauträger einen Ausgleich für die Wertminderung ihrer Wohnung verlangen.

URTEIL
Kündigungsrecht des Vermieters geändert 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat das Kündigungsrecht des Vermieters wegen „berechtigten Interesses“ eingeschränkt und seine bisherige Rechtsprechung damit geändert (BGH VIII ZR 45/16). Wie die Wüstenrot Bausparkasse, eine Tochter des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische (W&W), mitteilt, wurde die Mieterposition dadurch gestärkt.

Der Vermieter wollte im Urteilsfall seine Gewerberäume im Haus „wegen überfüllter Aktenregale“ ausweiten und in der gekündigten Mietwohnung zusammen mit einem Archiv einen weiteren Arbeitsplatz schaffen. Im Sinne des Gesetzes der Beendigung des Mietverhältnisses ist dies nach Ansicht des Gerichts kein Kündigungsgrund wegen berechtigten Interesses.

Die Entscheidung steht im Gegensatz zum Urteil des BGH aus dem Jahr 2012 (BGH VIII ZR 330/11).

KOLUMNE
Besprechungsbedarf 

Conrad Meissler
Conrad Meissler
Was verändert Wirtschaft und Werte? Sind es neue Technologien, die alte entwerten? Innovationen, die das Leben erleichtern und Kosten sparen helfen? Oder ist es mehr der eigentliche Bedarf der Menschen nach mehr Bequemlichkeiten, nach Dingen, die veränderte Lebenssituationen zu tragen leichter machen?

Derzeit gerät unserer Ansicht nach mehr der eigentliche Bedarf der Menschen aus dem Blickpunkt, obwohl wir inzwischen dort stehen, was lange erwartet und vielfach prognostiziert wurde: Die sogenannte Baby-Boomer-Generation geht in den Ruhestand. Es ist die reichste Generation, die sich jemals aus dem Arbeitsleben zurückzieht und die – im Gegensatz zu allen Vorgängergenerationen – noch einmal eine Lebensspanne von 25 bis 35 Jahren vor sich haben wird.

Die Auswirkungen sind immens, sie werden jetzt in voller Stärke am Immobilienmarkt wirksam. Ältere Menschen verlassen ihre Häuser, in denen sie ihre Kinder großgezogen hatten, um im Herzen der Ballungsgebiete, dort wo genügend Ärzte, Kultur und Restaurants zu finden sind, in bequemen, barrierefreien Wohnungen mit großzügigen Terrassen oder Balkonen ihren Lebensabend zu verbringen. Sie verfügen über erhebliche Mittel, erhalten noch über die letzten 30 Jahre gut angesparte und dotierte Lebensversicherungen oder Betriebsrenten und blicken auf Häuser, deren Wert sich in den letzten zehn Jahren in der Regel verdoppelt hat. Eine immense Nachfrage, die sehr finanzstark ist, drängt in die guten Wohnlagen, in denen das Angebot viel zu knapp ist.

Der Besprechungsbedarf ist bei diesem Wechsel in jedem Einzelfall hoch. Dabei geht es um die vielen Ansprüche an die neue Wohnung sowie auch die Bewertung des alten Hauses. Steuerliche Fragen, vor allem hinsichtlich der Konsequenzen einer Übertragung von Vermögen an die nachfolgende Generation im Falle des Ablebens, bilden nur ein Thema von sehr vielen, z.B.: Wie kann das alte Haus den neuen Ansprüchen der nachziehenden Generation gerecht werden und damit einen kalkulierbaren Wert erhalten? Wo und wie findet man geeignete Wohnungen? Wo und wie lassen sich Bestandswohnungen anpassen? Alles Anlass genug, sich Experten anzuvertrauen.

Conrad Meissler, Meissler & Co.

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