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Interessenkonflikt

IMMOBILIEN

KOLUMNE
Interessenkonflikt

Conrad Meissler
Conrad Meissler
4,3 Billionen Euro – so viel betrug Ende 2016 das in Wohnbauten investierte Vermögen deutscher Privathaushalte. Gerade in Zeiten von Niedrigstzinsen gewinnen Immobilien als Kapitalanlage und zum Vermögensaufbau an Bedeutung. Wechselt ein Objekt den Besitzer, beauftragen in Deutschland die meisten Eigentümer immer noch einen Makler, um das Objekt mit seiner Unterstützung zum bestmöglichen Preis zu veräußern und eine reibungslose Transaktion zu gewährleisten.

Die Maklerprovision beträgt dabei 6,5 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises und erreicht schnell hohe fünfstellige Beträge. Müsste der Verkäufer den Makler bezahlen, würde er die Provision auf den Verkaufspreis aufschlagen. Das würde für den Käufer jedoch eine höhere Grunderwerbssteuer bedeuten. Als die Steuer eingeführt wurde, hat man sich deshalb darauf geeinigt, den Käufer die Provision zahlen zu lassen und so den Preis und damit auch die Steuerlast für ihn zu mindern.

Historisch gesehen ist die Übertragung der Kosten auf den Käufer also ein Entgegenkommen des Verkäufers. Da dies in Hamburg jedoch seit Jahrzehnten gängige Praxis ist, haben das alle Beteiligten inzwischen vergessen. Käufern heutzutage ist nicht bewusst, dass die Zahlung der Provision ein für sie günstiger Kompromiss ist. Stattdessen wollen sie vom Makler etwas sehen für ihr Geld: ausführliche Besichtigungen, kundenorientierte Beratung, Hinweise auf Nachteile und mitunter auch auf Mängel der Immobilie.

Die meisten Makler wiederum möchten den Verkaufsprozess möglichst zügig und ohne großen Mehraufwand für sich selbst zum Abschluss bringen. Verständlich, da Makler laut BGB tatsächlich nur für die Vermittlung eines Objektes bezahlt werden. Bei Verkäufern und Käufern sorgt das aber oft für Unmut. Diese unterschiedlichen Erwartungshaltungen aller Beteiligten zeigen: Das klassische System basierend auf Makler und Provision ist ein einziger Interessenkonflikt.

Professionelle Immobilieninvestoren sind schon einen Schritt weiter und haben eine Alternative gefunden: Dort greifen Käufer und Verkäufer immer häufiger auf die Dienste eines Beraters auf Honorarbasis zurück, der sie als einseitiger Interessenvertreter unterstützt. Dieses Modell vermeidet Zielkonflikte von Anfang an und ist teilweise sogar günstiger als die klassische deutsche Maklerprovision. Und auch hier gibt es erfolgsbasierte Modelle der Vergütung, um die „Motivation“ des Beraters ausreichend hoch zu halten. Zudem haften Berater – im Gegensatz zu Maklern – für ihre Aussagen, Einschätzungen und erstellten Unterlagen. Das schafft auch rechtlich klare Verhältnisse und verringert das Risiko von unangenehmen Überraschungen.

Oliver Moll, Moll & Moll Zinshaus

SPD
Kienscherf: „Elbtower bereichert unsere Stadt“ 

Am 8. Februar wurde der architektonische Entwurf sowie das Nutzungs- und Realisierungskonzept für den Elbtower, künftig Hamburgs höchstes Gebäude, der Öffentlichkeit vorgestellt. Dazu Dirk Kienscherf, Fachsprecher Stadtentwicklung der SPD-Bürgerschaftsfraktion: „Wir begrüßen es sehr, dass mit diesem Meilenstein die Fertigstellung der HafenCity wieder einen großen Schritt vorangekommen ist. Der Elbtower hat auch eine wichtige Funktion, um die Verbindungsachse der HafenCity nach Rothenburgsort zu schließen. Daher freuen wir uns über diesen gelungenen, eleganten und ambitionierten Entwurf, der die Silhouette Hamburgs bereichern wird …“  

KOLUMNE
Neubau hilft 

Conrad Meissler
Conrad Meissler
Zum Jahresbeginn legen diverse Institute die Ergebnisse ihrer Recherchen in den Immobilienmärkten vor. Während in der Vergangenheit zum Teil höchst unterschiedliche Ergebnisse und Markteinschätzungen veröffentlicht wurden, hat sich allmählich ein Trend überwiegend richtiger Einschätzungen manifestiert, der den Märkten entspricht. Abweichend ist eine Analyse der DB Research, der Analyse-Einheit der Deutschen Bank, die immerhin auch von der Deutschen Bundesbank ernst genommen wird. Abweichend ist, dass hier erstmals von einem nur geringen Bevölkerungswachstum in Hamburg gesprochen wird, nämlich von nur einem Plus von 0,7 Prozent zwischen 2009 und 2015. Doch leider hat das Institut übersehen, dass im Zuge des Mikrozensus, der großen Bevölkerungszählung im Jahr 2011, die Einwohnerzahlen in Hamburg deutlich nach unten korrigiert werden mussten, nämlich auf 1,707 Mio. Einwohner. Bei 1,79 Mio. Ende 2015 ergibt sich ein Anstieg der Bevölkerung um fast fünf Prozent und mit 2016 sogar um sechs Prozent. Das klingt immer noch nicht viel, bedeutet aber, dass Hamburg seit 2009 zum Beispiel um eine ganze Stadt wie Flensburg und deren Umgebung gewachsen ist.

Die Analytiker stellen weiter fest, dass die Wohnimmobilienpreise mit allein acht Prozent in 2017 in Hamburg zwar deutlich gestiegen, jedoch unter dem Wachstum von knapp zwölf Prozent in allen anderen großen deutschen Metropolen geblieben sind. Auch beim Mietpreiswachstum rangiert Hamburg bezogen auf die Dynamik hinter den anderen Metropolen der Republik. Erklärt wird der in Hamburg verzeichnete, geringere Preisanstieg mit der niedrigen Bevölkerungsentwicklung sowie dem im Vergleich zu anderen Metropolen viel stärkeren Neubau. Wir glauben, umgekehrt wird die Analyse richtiger. Es ist der Neubau, der bei dem Erreichen des Ziels eines niedrigeren Preisanstiegs hilft. Denn wir haben eine sehr starke Nachfrage in der Vergangenheit gesehen und werden diese auch künftig sehen, weil die Hamburger Einwohnerzahl kräftig wächst. Außerdem erscheint uns eine Verteuerung von Wohnimmobilien in nur einem Jahr um acht Prozent keine Kleinigkeit, sondern Beleg dafür, dass es trotz des umfangreichen Neubaus noch immer an Wohnraum in der Hansestadt mangelt.

Conrad Meissler, Meissler & Co

AUSBILDUNG
Immobilienwirtschaft initiiert neuen Studiengang an der HSBA 

Zum Wintersemester 2017/18 startete an der HSBA Hamburg School of Business Administration der innovative Master-Studiengang „Real Estate & Leadership“. Der interdisziplinäre, praxis- und forschungsbezogene Studiengang, der sich an Bachelor-Absolventen aus den Bereichen Bauingenieurwesen und Gebäudetechnik, Architektur und Stadtplanung sowie Wirtschaftswissenschaften richtet, ist in Deutschland einmalig.

Initiiert wurde der Studiengang von der in Hamburg ansässigen und gemeinnützigen Real Estate and Leadership Foundation (REaL e.V.). Zu den Mitgliedern gehören Unternehmen der Immobilienwirtschaft wie die Union Investment Real Estate GmbH, die ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG, die Sutor-Stiftung, die PATRIZIA Immobilien AG, die Art Invest Real Estate Management GmbH & Co.KG, die APO-Projekt GmbH, die DG HYP AG, die HIH Real Estate GmbH, die Assmann Beraten + Planen AG, die Völkel Company Group sowie die Kanzlei Buse Heberer Fromm. Insgesamt verfügt der 2015 gegründete Verein, der bereits eine Million Euro Mittelzusagen zur Wissenschaftsförderung sammeln konnte, über 35 institutionelle und persönliche Mitglieder. 

Über Hamburger Klönschnack