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Hamburger Zinshäuser: Es geht aufwärts!

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KOLUMNE
Hamburger Zinshäuser: Es geht aufwärts!

Oliver Moll
Oliver Moll
Am Hamburger Zinshausmarkt zeichnet sich ein Aufwärtstrend ab. 427 Objekte wurden laut aktuellem Grundstücksmarktbericht im Jahr 2015 verkauft, 2016 waren es 438 – ein Plus von mehr als 16 beziehungsweise 19 Prozent im Vergleich zu 2014. Damals erreichte der Markt in der Zehn-Jahres-Betrachtung einen Tiefpunkt. Nur 367 Zinshäuser wechselten den Besitzer. Auch die Preise ziehen an: Kostete ein Mehrfamilienhaus 2014 durchschnittlich rund 2,2 Millionen Euro, mussten Käufer 2015 im Schnitt schon 2,8 Millionen investieren und im vergangenen Jahr sogar 3,5 Millionen.

Wer bei diesen Summen ohne klare Strategie und fundierte Beratung einkauft, zahlt langfristig gesehen drauf. Denn wirklich gute Objekte sind schwer zu finden und sollten vor dem Kauf auf Herz und Nieren geprüft werden. Dabei geht es nicht nur um Lage und Ausstattung, sondern auch um schwieriger einschätzbare Faktoren wie Investitionsbedarf und Wertsteigerungspotenzial.

Auch Verkäufer stellt die aktuelle Marktentwicklung vor Herausforderungen, denn mit den steigenden Preisen verkleinert sich der Kreis potenzieller Käufer. Gleichzeitig wachsen die Ansprüche der verbliebenen Interessenten. Wer zum 30-Fachen einkauft, möchte, überspitzt gesagt, auch was sehen für sein Geld. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können besser von den aktuellen Marktbedingungen profitieren, wenn sie sich einen Partner suchen, der ihnen nicht nur die klassische Vermittlung eines Objektes, sondern eine individuelle Beratung rund um die gesamte Transaktion bietet. Auf Käuferseite unterstützt der Berater beispielsweise bei der Immobiliensuche, der Objekt- und Preisprüfung, Finanzierungsplänen und Verhandlungen. Für Verkäufer dagegen macht er Vorschläge zur Objektaufbereitung, entwickelt Verkaufsmaterial oder führt zielgerichtete Gebotsverfahren durch, um die bestmöglichen Verkaufspreise zu erzielen. Er koordiniert den Verkauf der Immobilie einzig im Interesse des Verkäufers und wird von diesem bezahlt. Er ist damit ausdrücklich kein Makler und arbeitet daher auch nach anderen Regeln.

Im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern wird diese Art Dienstleistung in Deutschland noch relativ selten von Immobilienprofis angeboten. Sie ist jedoch auch hierzulande eine gute Investition für jeden, der die Chancen des aktuellen Aufwärtstrends am Zinshausmarkt nutzen und einen einseitigen Interessenvertreter an seiner Seite haben möchte.

Oliver Moll, Moll & Moll Zinshaus

FÖRDERUNG
Jetzt beim Bausparen Jugendbonus mitnehmen!

Ab dem 16. Lebensjahr können Jugendliche eine staatliche Wohnungsbauprämie von 8,8 Prozent für bis zu 512 Euro eigene Sparleistung pro Jahr erhalten. Für Singles beträgt die staatliche Förderung in der Spitze etwa 45 Euro pro Jahr. Auch die Arbeitnehmer-Sparzulage in Höhe von 9 Prozent wird Jugendlichen gewährt, wenn diese bereits in der Ausbildung oder im Beruf stehen. Pro Arbeitnehmer (Single) gibt es hier maximal 43 Euro Förderung für die Anlage der vermögenswirksamen Leistungen in Höhe von bis zu 470 Euro jährlich. Vermögenswirksame Leistungen sind Zahlungen des Arbeitgebers und werden je nach Vereinbarung auf einen Bausparvertrag oder ein anderes Anlagekonto überwiesen.

SANIERUNG
In Altbauwohnungen haust auch mal der Schwamm

Nicht nur Neubauten sind beliebt bei den Käufern, sondern auch restaurierte Altbauten. Immer wieder finden VPB-Sachverständige in den alten Mehrfamilienhäusern allerdings den Echten Hausschwamm. Seine Sanierung ist aufwendig und teuer, vor allem, wenn sich das Pilzgeflecht in den Bundwänden und Holzböden eingenistet hat. Dann müssen diese ausgetauscht werden.

Statische Probleme bereitet in manchen Häusern auch der Einbau von Aufzügen oder Dachterrassen. Problematisch sind gelegentlich auch die heutigen Brandschutzauflagen. Die Sanierung wirklich desolater Altbauten lohnt sich finanziell oft nur wegen der Abschreibung für vermietende wie auch für selbstnutzende private Bauherren, so der VPB. Die Rechnung geht aber nur auf, wenn die Sanierung auch gelingt und die Besitzer nicht später ständig Geld für weitere Sanierungen nachschießen müssen. Käufer sollten sich deshalb beim Altbau nicht auf den Bauträger verlassen, sondern – alleine oder mit den anderen Eigentümern zusammen – einen unabhängigen Sachverständigen mit der laufenden Bau- und Qualitätskontrolle ihrer Immobilie beauftragen.

KOLUMNE
Am Neubau fehlt es

Conrad Meissler
Conrad Meissler
Unter Fachleuten der Immobilienwirtschaft gibt es eine Faustformel über den Bedarf im Wohnungsneubau, mit dem der Status quo erhalten wird: Rund ein Prozent des Wohnungsbestands sollte pro Jahr neu errichtet werden, um einer normalen Nachfrage und dem normalen Schwund durch Abriss oder Umwidmung zu gewerblichen Bauten begegnen zu können. Bei einem Wohnungsbestand in Deutschland von rund 40 Millionen müssten also jährlich etwa 400.000 Wohnungen neu gebaut werden. Dieses ist aber seit Ende der 90er Jahre nicht mehr der Fall. Auch im letzten Jahr waren es mit weniger als 300.000 neu gebauten Wohnungen weniger als benötigt, obwohl in vielen Großstädten, insbesondere in Hamburg, mit höchstem politischen Willen um mehr Neubau gerungen wurde und auch noch wird.

Und was die Faustformel nicht berücksichtigen kann, ist die unterschiedliche regionale Entwicklung in Deutschland, wonach vor allem in den Ballungsräumen Wohnraum fehlt, während die Nachfrage auf dem Land sinkt. Der viel zu geringe Neubau über Jahrzehnte hinweg rächt sich gerade in den Ballungsräumen, wo Mieten und Preise seit Langem steigen. Wie sehr ein ausreichender Neubau fehlt, zeigt sich beim Blick auf die Preisentwicklung in den letzten 30 Jahren. Zuletzt sanken die Mieten und die Preise etwa Mitte der 90er Jahre, als fast 600.000 Wohnungen pro Jahr entstanden waren. Damals war es die massive staatliche Förderung durch die „Sonder-Afa“ zwecks Wiederaufbau in den neuen Ländern, der den Neubau explodieren ließ und letztlich eine über Jahre hinweg aus Mieter- und Käufersicht schöne Entwicklung einleitete.

Heute fällt der Politik offenbar nicht mehr viel ein, um den Neubau anzuschieben. Es bleibt bei unausgegorenen Markteingriffen, wie die Mietpreisbremse, die schon bei erster Erprobung von Amtsgerichten kassiert werden. Immobilienkäufer und Eigentümer setzen daher weiter auf die Fehler der Politik und investieren in Wohnraum.

Conrad Meissler, Meissler & Co.

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