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31. März 2017
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Am Ende des Zyklus?

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IMMOBILIEN

KOLUMNE
Am Ende des Zyklus?

Conrad Meissler
Conrad Meissler
Der Rat der Immobilienweisen, unterstützt durch das Analyse-Institut Empirica, hat vor wenigen Wochen den Immobilienmarkt aufgeschreckt. Der lange Zyklus des Wohnimmobilienmarktes komme an sein Ende. Gerade in den Großstädten, wo die Preise am stärksten gestiegen sind, seien alsbald heftige Preiskorrekturen von 30 oder 40 Prozent zu erwarten. Das skizzierte Szenario ist jedoch so plötzlich und zudem so wenig mit Fakten begründet, dass man den Skeptikern unterstellte, sie würden rein aus politischen Gründen Entwarnung für die Wohnimmobilienmärkte ausrufen. In der Tat ist im Wahljahr zu erwarten, dass die Parteien sich überschlagen werden, um Wohnraumsuchenden angeblich nötige zusätzliche Hilfe zu geben. Schon wird darüber nachgedacht, die sogenannte „Mietpreisbremse“ zu verschärfen. Auch weitere Wahlgeschenke an die Mieter sind wahrscheinlich, aber hinsichtlich ihrer Wirkungen wenig kalkulierbar bis wahrscheinlich jeher kontraproduktiv und schädlich. Insofern ist es verständlich, dass der Immobilienwirtschaft nahestehende Organisationen die Luft aus der Diskussion um Wohnungsknappheit oder gar Wohnungsnot herauslassen wollten, um ein Überreißen der Parteien im Wahljahr zu unterbinden.

Bleibt man allerdings bei den Fakten, so ist festzustellen, dass sich nichts geändert hat und dass auch in absehbarer Zeit kein Schreckensszenario eintreten wird. Auch langfristig werden jede Menge neuer Wohnungen gebraucht. Nach dem Statistischen Bundesamt wird die Zahl der Haushalte in Deutschland bis 2035 von heute 40,8 Mio. auf 43,4 Mio. anwachsen. Die Haushalte werden dabei kleiner, damit ihre Gesamtpreise bezahlbar bleiben und sie dem Markt mit immer mehr alleinstehenden Menschen entgegenkommen. Die Wanderung hin zu starken Wirtschaftsräumen, wie die Hansestadt Hamburg, bleibt auch in Zukunft der zentrale Grund für die Dynamik dieser Regionen. In Hamburg wird der Trend einer Verteuerung von Wohnimmobilien anhalten, obwohl nach jüngsten Studien die durchschnittlichen Angebotspreise in der Hansestadt in 2016 um 16 Prozent gestiegen waren. Wertkorrekturen, die natürlich nie ganz auszuschließen sind, halten wir in der skizzierten Größenordnung für unwahrscheinlich.

Conrad Meissler, Meissler & Co.

ZINSEN

Immobilienfinanzierung gut vorbereiten

Für erfahrene Baufinanzierer steht fest: Eine Immobilienfinanzierung muss so gestaltet sein, dass noch Reserven zum Leben bleiben, auch wenn die Kapitalmarktzinsen wieder steigen sollten. Denn zumindest bei Hypothekendarlehen werden nach Auslaufen der Zinsbindungsfrist – in der Regel nach 10 bis 15 Jahren – die Darlehenszinsen an dann gültige Marktkonditionen angepasst. Endet also eine eingegangene Zinsbindung in einer Phase höherer Kapitalmarktzinsen, wird die monatliche Belastung durch das aufgenommene Darlehen teurer: Je nach Höhe des aufgenommenen Betrags kann die pro Monat zurückzuzahlende Summe durchaus beträchtlich ansteigen. Darauf müssen sich Bauherren und Immobilienerwerber einstellen und ihre Finanzierung mit ausreichend „Luft nach oben“ versehen. Eine idealtypische Immobilienfinanzierung wird – da nahezu niemand ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung aus dem Stand bezahlen kann – in der Regel durch eine Kombination verschiedener Bausteine aufgebracht: im Wesentlichen aus Eigenkapital und Darlehen. Ein seit Jahrzehnten bewährter Weg, um das benötigte Eigenkapital anzusparen, führt über das Bausparen. Bausparer profitieren nicht nur von absoluter Zinssicherheit, sondern auch von einem weiteren systembedingten Pluspunkt: der Unabhängigkeit dieses Zwecksparinstruments vom Kapitalmarkt. Denn Bauspardarlehen werden im Gegensatz zu Hypothekendarlehen in der Regel nicht über den Kapitalmarkt refinanziert, sondern über Einzahlungen aller Bausparer in einen gemeinsamen Topf. Es entsteht so ein geschlossener Spar- und Entnahmekreislauf, der es erlaubt, Bausparern günstige Darlehenskonditionen über die gesamte Vertragslaufzeit zu gewähren. Bei Wüstenrot betragen diese beispielsweise in der aktuellen Tarifvariante ab einem Prozent. Ein weiterer wichtiger Pluspunkt: Bausparen wird innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen mittels Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage staatlich gefördert – und das bereits ab dem 16. Lebensjahr.

VPB

Bauherren stehen für KfW-Mittel gerade

Für Neubau, Altbau, energetische Sanierung, die Beseitigung von Barrieren sowie den Einbau einbruchhemmender Türen und Fenster gibt es aus Steuergeldern KfW-Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen. Die Vergabe ist dabei an Bedingungen gekoppelt, die die Bauherren und Hausbesitzer einhalten müssen, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Zuständig für die Umsetzung der Auflagen sind die Bauherren. Selbst wenn die Handwerker schlecht arbeiten und die Förderbedingungen deshalb nicht eingehalten werden, hält sich die KfW an die Bauherren, überprüft in Stichproben die Einhaltung ihrer Vorgaben und fordert im Ernstfall Geld zurück. In die Auseinandersetzung mit dem Handwerker mischt sie sich nicht ein. Das ist Sache der Bauherren. Nicht nur deshalb lohnt sich also bei allen Programmen die handwerkliche Arbeit zum Schluss noch einmal vom unabhängigen Sachverständigen kontrollieren zu lassen.

MARKTDATEN
Hamburger Premium-Wohnimmobilienmarkt: Rückgang auf hohem Niveau

In einer aktuellen Marktanalyse hat der Hamburger Premiumimmobilienmakler Dahler & Company den Wohnimmobilienmarkt in Hamburg ab 500.000 Euro für das erste Halbjahr 2016 ausgewertet und in Relation zu Daten des Vorhalbjahres gesetzt.

Im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2015 ist der Umsatz zwar gesunken, er ist mit 711,8 Mio. Euro aber nach wie vor auf einem sehr hohen Niveau und spiegelt die Attraktivität des Marktes wider.

Insgesamt wurden in der ersten Jahreshälfte 2016 in dem betrachteten Preissegment 761 Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert. Im zweiten Halbjahr 2015 hatte es 847 Verkäufe gegeben. Die Transaktionen sanken damit um zehn Prozent. Der Gesamtumsatz fiel um 16 Prozent. Von dem Rückgang waren Eigentumswohnungen sowie Häuser in nahezu gleichem Maße betroffen. Bei den Stadtgebieten stach die HafenCity positiv hervor: Hier hat sich der Umsatz mehr als verdoppelt. Insgesamt wurden von Januar bis Juni 2016 im Hamburger Stadtgebiet 340 Häuser mit einem Kaufpreis ab 500.000 Euro veräußert, 26 davon kosteten mehr als zwei Mio. Euro. Das mit 8,25 Mio. Euro am teuersten gehandelte Haus steht in Eppendorf. Bei den Wohnungen gab es 421 Verkäufe, 17 bescherten dem Verkäufer mehr als zwei Mio. Euro. Das teuerste Objekt in der HafenCity erzielte 4,87 Mio. Euro.

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