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Absage an sog. Schriftformheilungsklauseln

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Absage an sog. Schriftformheilungsklauseln

Kommentar im März

Rechtsanwältin Dr. Melanie Ramm, Fachanwältin für Mietund Wohnungseigentumsrecht,Tel. 87 08 02 92
Rechtsanwältin Dr. Melanie Ramm, Fachanwältin für Mietund Wohnungseigentumsrecht,

Tel. 87 08 02 92
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung vom 27.09.2017 (Az. XII ZR 114/16) seine bisherige Rechtsprechung dahingehend vertieft, dass sog. Schriftformheilungsklauseln mit der unabdingbaren Formvorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam sind. Für viele Vermieter und Mieter stellt sich bei Abschluss eines langfristigen Mietvertrages die Frage, ob dieser Vertrag nicht „später“ aufgrund eines Schriftformmangels mit der gesetzlichen Frist ordentlich kündbar ist. Dies bedeutet, dass ein auf mehrere Jahre geschlossener Vertrag spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres ordentlich kündbar ist. Konkret führt dies dann zu einer Kündigungsfrist von lediglich sechs Monaten (Kündigung bis 3. Werktag Oktober zum 30.03., bis 3. Werktag Januar zum 30.06., bis 3. Werktag April zum 30.09. oder bis 3. Werktag Juli zum 31.12. eines Jahres). Für unliebsam gewordene langfristige Gewerberaummietverträge ergab sich damit die Möglichkeit, diese bei Vorliegen eines Schriftformmangels vorzeitig zu beenden. Der nach § 550 BGB gebotenen Schriftform wurde daher höchste Priorität bei der Erarbeitung eines Gewerberaummietvertrages bzw. der Vereinbarung von Nachträgen zum Ursprungsmietvertrag gewidmet. Um das Risiko einer vorzeitigen Kündigung aufgrund Schriftformmangels zu minimieren, sollten sog. Schriftformheilungsklauseln in der Folge absichern, dass im Falle des Vorliegens eines Schriftformmangels beide Parteien dazu verpflichtet sind, sich nicht auf den Mangel zu berufen, sondern diesen zu heilen. Statt einer ordentlichen Kündigung waren die Parteien verpflichtet, den Schriftformmangel in Form von Nachträgen zu korrigieren.

Mit dem o.g. Urteil hat der BGH nunmehr weiter entschieden (Fortführung der Rechtsprechung BGH Urteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10; Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12), dass derartige Klauseln eine Vertragspartei nicht daran hindern können, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich vorzeitig zu kündigen. Für die Praxis bedeutet dies, dass der Vertrags- und Nachtragsgestaltung von Gewerberaummietverträgen in Zukunft weiterhin höchste Bedeutung zukommt, da die Parteien sich trotz Verwendung einer sog. Schriftformheilungsklausel auf den Mangel der Schriftform berufen können (Eine Berufung auf den Schriftformmangel ist nach Auffassung des BGH nur dann ausgeschlossen, wenn der Verwender einer ihm lediglich vorteilhaften Klausel diese zum Anlass nimmt, sich später unter Berufung auf einen Schriftformmangel derselben vom langfristigen Vertrag zu lösen.). Hier gilt es dann in erster Linie, die Schriftformvorgaben des Gesetzgebers und der Rechtsprechung im Detail unter Aufwendung größter Sorgfalt umzusetzen. Als weitere Folge wird die ordentliche Kündigung unliebsamer Gewerberaummietverträge wieder an Dynamik gewinnen.

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