2. März 2017
Magazin

Immobilien

<div general-layout-selector="#html_structura_area_v2

IMMOBILIEN

RECHT
Erste Urteile zur Mietpreisbremse: Wer zu viel verlangt, muss zahlen

Oliver Moll
Oliver Moll
„Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um zehn Prozent übersteigen.“ So der offizielle Gesetzestext aus Paragraph 556d des BGB,der umgangssprachlich als Mietpreisbremse bekannt ist und eigentlich dafür sorgen soll, dass Wohnraum bezahlbar bleibt.

In der Praxis kommt es allerdings immer wieder vor, dass Vermieter sich nicht an die gesetzliche Begrenzung halten. Einer der häufigsten Gründe dafür: gefährliches Halbwissen in puncto Mietrecht. Ständig neue Vorgaben überfordern viele private Vermieter und schon bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete gibt es mehr Fallstricke als man denkt. Mit einem kurzen Blick in den Mietenspiegel ist es oft leider nicht getan. Noch ein Grund, warum Vermieter zu hohe Mieten verlangen: Schlichte Dreistigkeit in Kombination mit der Überzeugung „Die prüfen das doch eh nicht“. Das stimmt oft sogar, denn viele Mieter möchten das Verhältnis zu ihrem Vermieter nicht aufs Spiel setzen. Aber wenn es dann aus anderen Gründen Streit gibt, setzen sie oft doch den spitzen Bleistift an und rechnen mal gründlich nach.

Ist die Miete tatsächlich zu hoch und zeigt der Vermieter sich uneinsichtig, endet der Fall wahrscheinlich vor Gericht. Die ersten Urteile dazu gibt es inzwischen aus Berlin: In zwei Fällen erhoben die Mieter Klage wegen zu hoher Mietzahlungen. Dabei ging es jeweils um rund 30 und 220 Euro pro Monat. Beide Urteile fielen zugunsten der Kläger aus: Die Vermieter wurden zur Rückzahlung der überhöhten Mieten, zuzüglich Zinsen, verurteilt. Zudem müssen sie die Kosten des Rechtsstreits tragen.

Nicht nur die Berliner sind streitbar: Zwar gibt es noch kein rechtskräftiges Urteil, aber auch in Hamburg sind bereits mehrere Verfahren anhängig. Die Rechtsprechung in der Hauptstadt zeigt, wohin die Reise auch hier im Norden gehen wird, und sendet ein klares Signal: Gegen die Mietpreisbremse zu verstoßen hat (teure) Konsequenzen. Für Vermieter kann es sich deshalb rechnen, in einen juristisch versierten Berater oder Verwalter zu investieren. Der kostet zwar, aber man ist rechtlich auf der sicheren Seite. 

Oliver Moll, Moll & Moll Zinshaus
 

BAUEN

VPB empfiehlt: Barrieren von Anfang an vermeiden 

Häuser sind teuer. Umso wichtiger ist es, sie nachhaltig zu planen, damit sie lange bewohnbar bleiben.

„Vorausschauende Bauherren denken deshalb auch von Anfang an barrierearm“, empfiehlt Dipl.-Ing. Irmtraud Swoboda, Sachverständige des Verbands Privater Bauherren (VPB). „Nur wer sein Haus in jungen Jahren schon barrierearm plant, der kann es im Alter lange bewohnen“, gibt die Leiterin des VPB-Büros Gießen-Wetzlar zu bedenken. „Außerdem sind barrierearme Häuser in unserer alternden Gesellschaft leichter verkäuflich als Häuser mit Hindernissen.“ Barrierearm bauen mit dem eigenen Architekten ist kein Problem, denn Planer erfüllen individuelle Wünsche. Aber neun von zehn Bauherren bauen heute schlüsselfertig. Schlüsselfertighäuser sind standardisierte Entwürfe, an denen sich oft nicht mehr viel ändern lässt. In jedem Fall kosten Änderungswünsche extra und müssen im Vorfeld in die Planung integriert und in den Vertrag hineinverhandelt werden.

www.vpb.de

NEU

Cushman & Wakefield

FOTO: Matthias Huss FOTO: FACELAND.COM
FOTO: Matthias Huss FOTO: FACELAND.COM
Die Hamburger Niederlassung von Cushman & Wakefield baut ihr Team weiter aus und startet mit drei „Top-Playern“ der Immobilienbranche in das neue Jahr. Matthias Huss bringt als „Head of Office Agency“ über 17 Jahre Expertise in der Beratung nationaler und internationaler Großunternehmen mit. Marc Rohrer verstärkt die Hamburger Mannschaft als neuer „Head of Investment“ und verantwortete bereits Immobilientransaktionen mit einem Gesamtvolumen von mehr als 7,5 Milliarden Euro. Den Bereich „Global Occupier Services Deutschland“ leitet Dr. Michael Thiele mit mehr als 22 Jahren Branchenerfahrung.

KOLUMNE
Verschnaufpause

Conrad Meissler
Conrad Meissler
Kaum kursieren harte Fakten über die enormen Preisanstiege im Wohnimmobilienmarkt im zurückliegenden Jahr, scheint sich die Entwicklung zu beruhigen. Wir verzeichnen in den ersten zwei Monaten des neuen Jahres zwar eine unverändert hohe Dynamik und Nachfrage, jedoch bei allem eine Zurückhaltung, gleich jedes Angebot zu kaufen, das sich im Markt zeigt. Wir erinnern uns an das letzte Jahr ungefähr um die gleiche Zeit, das Frühjahr hatte noch nicht begonnen, als sich der Markt vor allem für die hochpreisigen Wohnungen und Häuser einpendelte, kurz bevor Mieten und Kaufpreise in den folgenden Monaten solche Sprünge machten, dass das Jahr 2016 das Jahr mit dem höchsten Preisanstieg für Wohnimmobilien in Hamburg seit Beginn der Nuller Jahre wurde. Auch in diesem Jahr scheinen wir eine ähnliche Entwicklung zu durchlaufen, die auch von aktuellen Marktstudien belegt werden soll. Erneut ist vom Erreichen einer Immobilienblase die Rede und davon, dass sich der Umsatz mit hochpreisigen Wohnimmobilien in Hamburg verringert hat. Beim ersten Aspekt wird vergessen, dass die Immobilienpreise in Deutschland und auch in Hamburg einen erheblichen Nachholbedarf hatten, da sie von 1993/94 bis 2005 kaum bis gar nicht gestiegen und damit inflationsbereinigt sogar zwischen 30 bis 40 Prozent gesunken waren. Und dass der Umsatz vom hochpreisigen Wohnraum rückläufig sei, hängt wohl eher damit zusammen, dass die Neubauangebote in den bisher besten Lagen nahezu ausverkauft sind.

Die aktuelle Verschnaufpause ist unserer Meinung nach den gefühlten Unsicherheiten nach der Trump-Inauguration und weiterer erodierender Rahmenbedingungen, etwa in der EU, geschuldet. Hinzu kommt ganz lokal, dass viele Angebote die Qualität verschiedener Wohnlagen erhöhen. Das geschieht z.B. in den Elbvororten in Klein-Flottbek und angrenzend im nördlichen Othmarschen, wo der Generationswandel Grundstücke für Neubauten frei macht. Diese Entwicklung muss sich bei den Interessenten niederschlagen, was ein wenig Zeit braucht – eine Atempause, die dem Markt auch gut tun kann.

Conrad Meissler, Meissler & Co.

Auch interessant